03_不動産売買にかかる費用と税金

①費用

　①-1 仲介手数料

売買代金	仲介手数料
200万円以下	物件価格×5％+消費税
200万円超～400万円以下	物件価格×4％＋2万円＋消費税
400万円超	物件価格×3％+6万円＋消費税
低廉な空き家等の媒介の特例(売買・交換)　800万以下	( 800万 ×3.0% + 6万円 ) × 1.1 = 30万円の1.1倍が上限

　①-2 登記費用

　　売主(相続)側が負担する登記費用

　　・住所変更登記

　　・氏名変更登記

　　・相続登記

　　・抵当権抹消登記

売主が不動産の現所有者が自身であることを証明するための費用。なお、登記手続きは、司法書士に費用を支払って依頼するのが一般的。特に売買取引の場合は、正確な登記手続きが要求されるため、司法書士を介さない取引はまず認められません。住所変更・氏名変更登記など簡易な手続きでしたら、法務局で売主自身が申請を行うことも出来ます。

　　買主側が負担する登記費用

　　・所有権移転登記

　　・抵当権設定登記

所有権移転登記は売主から自分の名義に変更する手続きとなり、買主の負担となります。また、住宅ローンなど金融機関から借入する際に、抵当権の設定が借入条件となるので、抵当権設定登記費用も買主負担です。

登記の特例

　対象となる登記

　・所有権移転登記(軽減税率：0.15％)

　・所有権保存登記(軽減税率：0.3％、売買・競売に限る)

　・抵当権設定登記(軽減税率：0.1％、住宅取得資金の貸付債権の担保とする場合のみ)

　適用要件　

　・個人が自己の居住する住宅として使用すること

　・床面積50m2以上であること

　・新築または取得後1年以内に登記すること

②税金

　②-1 不動産取得時

　・不動産取得税(購入、贈与、交換、新築、増改築)

　　　固定資産評価額×3～4％(基本4％、土地、住宅は3％)

　　　　免税点(課税標準額が下記の金額を下回る場合)

　　　　　土地：固定資産評価額が10万円未満

　　　　　建物(新築・増改築)：1戸につき23万円未満

　　　　　建物(その他)：1戸につき12万円未満

　　　課税標準の特例

　　　1.所得の対象が新築の建物

　　　　床面積が50m2以上240m2以下の場合、

　　　　課税標準を固定資産評価額から1200万円控除

　　　　※認定長期優良住宅の場合は1300万円

　　　2.中古住宅の取得

　　　　床面積が50m2以上240m2以下で耐震基準に適合する場合、

　　　　課税標準を固定資産評価額から100～1200万円控除

　　　　※控除金額は新築時期により異なる

　　　3.宅地の課税標準の特例

　　　　取得の対象が宅地の場合、課税標準が固定資産税評価額の1/2になる等

　・登録免許税

　

　・印紙税

　　課税される文書

　　・不動産譲渡に関する契約書

　　・地上権または土地の賃借権の設定譲渡に関する契約書

　　・消費貸借に関する契約書

　　・請負に関する契約書

　　課税されない文書

　　・土地以外の賃貸借契約書

　　・抵当権、永小作権、地役権、質権の設定・譲渡に関する契約書

　　・委任に関する契約書

　　・使用貸借に関する契約書

②-2 売却時

　所得税(譲渡所得)　賃貸の場合は不動産所得税

　 総収入金額　―　(取得費用＋譲渡費用)

取得費用：	不動産の購入費用、購入時仲介手数料、登録免許税、不動産取得税、設備費等
譲渡費用：	譲渡時仲介手数料、立退料、建物解体費用等

・長期譲渡所得(5年超)：15%　10年を超える場合は特例適用により10%

・短期譲渡所得(5年以下)：30%

特例

・居住用財産の3000万円の特別控除

・収容等の5000万円の特別控除

・特定居住用財産の買替の特例

相続税

　相続人と被相続人の続柄や、相続財産の評価額によって負担額が異なる。